I prestiti per dipendenti statali possono assumere due forme: prestiti INPDAP pluriennali diretti e cessione del quinto. Vediamo le caratteristiche degli uni e degli altri:

* I prestiti INPDAP pluriennali diretti sono erogati a dipendenti statali o pubblici con contratto di lavoro a tempo indeterminato che abbiano almeno quattro anni di contribuzione alle spalle. Oppure a titolari di pensioni INPDAP con limite di età di 60 anni per le donne e 65 anni per gli uomini. Per beneficiarne occorre presentare una documentazione volta a spiegare la finalità del finanziamento richiesto. La durata del prestito può essere di 60 oppure di 120 mesi, con possibilità di estinzione anticipata.

* Per cessione del quinto INPDAP si intende invece la formula secondo cui il datore di lavoro (in questo caso lo Stato) sottrae ogni mese le rate di rimborso dallo stipendio dei dipendenti, o dalla rata di pensione di coloro che ne hanno fatto richiesta. La garanzia richiesta è una soltanto (per chi è ancora in attività): un contratto di lavoro a tempo indeterminato e un’anzianità lavorativa di almeno tre mesi; per i pensionati il limite di età è invece di 77 anni. Non occorre spiegare con alcun documento la finalità del prestito. La rata mensile di rimborso non può in alcun caso superare la quinta parte dello stipendio, mentre il finanziamento può essere dilazionato da un minimo di 24 a un massimo di 120 mesi, anche con possibilità di estinzione anticipata oppure di rinnovo successivo.

Come si evincerà da quanto detto sopra, i prestiti INPDAP con cessione del quinto costituiscono una formula molto più flessibile.

Le ultime differenza importante da rimarcare tra le due formule sono queste: ai prestiti pluriennali è possibile accedere soltanto se vi sono fondi disponibili stanziati, mentre alla cessione del quinto si può accedere sempre e in ogni caso. Molto diverse anche le tempistiche di erogazione: in media da 60 a 180 giorni per la prima e soltanto 20-30 giorni per la seconda. La formula della cessione del quinto ha inoltre il vantaggio di poter essere richiesta comodamente online e di prevedere l’assistenza costante di un consulente.

Quasi tutte le banche stanno alzando in maniera sensibile lo spread, cioè il ricarico applicato sul denaro prestato, specialmente sui mutui a tasso variabile. Attualmente il tasso Euribor si aggira sull’1,56% per tutta l’eurozona e lo spread quasi mai è inferiore all’1%, mentre per alcune banche arriva al 2%. Tradotto in cifre più chiare: per un mutuo di 200.000 euro gli interessi aumentano dai 1200 ai 2400 euro l’anno, a seconda della durata. Somme cospicue, per non dire salassi.

Sui mutui per la prima casa gli spread arrivano al 3,50-3,60%, mentre solo sei mesi fa si limitavano al 2%. Ancora peggio per i prestiti al consumo, che arrivano a tassi del 9-10%, assolutamente proibitivi.

Per le famiglie l’aumento dei costi diventa insostenibile e del resto la domanda è già notevolmente scesa da vari mesi a questa parte a causa della recessione. Gran parte delle richieste inoltrate alle banche si limitano alla ristruttuzione di debiti esistenti o alla sostituzione del mutuo e non alla richiesta di finanziamento per nuovi acquisti o investimenti.

A questa stretta del credito fa da contrappeso un gran dispendio di energie e denaro da parte delle banche per raccogliere patrimonio: a chi vincola il suo denaro a 3 anni, al momento vengono offerti dei rendimenti che sfiorano il 5% (basta dare un’occhiata alle nostre recensioni dei conti deposito negli ultimi mesi). E anche le obbligazioni a 2 anni sono arrivate a rendere il 4%. Per il momento, la priorità delle banche è una sola: ricapitalizzarsi per non morire.

Tra le varie opzioni di chi accende un mutuo, oggi le più gettonate sono i mutui a tasso variabile e i mutui a tasso fisso. Un buon tasso variabile oggi si può trovare a 2,8% e un tasso fisso al 4,5%. Ma l’incognita per chi accende o rinegozia un mutuo è data dall’aumento dello spread, cioè il ricarico che la banca applica sul denaro prestato, ovvero la sua remunerazione per il servizio. La banca si comporta infatti come qualunque commerciante: prende soldi in prestito da un altro istituto di credito o dalla BCE, e a sua volta lo presta al cliente con un sovrapprezzo – che è appunto lo spread. Negli ultimi anni la differenza è passata dallo 0,7% a una media dell’1,3% circa ma in alcuni casi sale fino al 2%. In ogni caso lo spread, che costituisce una delle due componenti del tasso di interesse del mutuo è un valore stabilito per contratto e che perciò resta fisso nel tempo.

Il consiglio degli esperti è di scegliere un mutuo valutando bene le esigenze individuali: oggi i tassi variabili sono piuttosto convenienti, ma per chi vuole essere prudente, i tassi fissi sono ai minimi storici.

Che fare in questo momento?
Le previsioni sui futures indicano, almeno per il prossimo biennio, un andamento decrescente degli indici Euribor. Questo è molto interessante per coloro che stanno valutando mutui a tasso variabile, considerando che il peso della quota interessi è molto forte nei primi mesi e anni del piano di rimborso. La convenienza ovviamente va valutata in relazione alla propensione al rischio del singolo, in quanto la rata di un mutuo a tasso variabile potrebbe variare anche significativamente nel corso del periodo di rimborso. Fatto sta che oggi la differenza tra il miglior fisso e il miglior variabile è ancora molto forte e misurabile in circa 2 punti percentuali, con un impatto significativo sulla rata. La valutazione relativa a mutui con il tetto massimo (i cosiddetti mutui con cap) non è dissimile; si tratta sicuramente di prodotti molto apprezzati in quanto consentono una protezione di fronte all’aumento dei tassi, ma il loro costo è elevato, considerando che il CAP è fissato a valori superiori al 5,50%, ben lontani dal corrente valore dei variabili, per cui è molto alto il rischio di pagare per una protezione che alla fine non si sfrutterà.

L’apprensione di questi giorni è viva anche presso chi ha stipulato un mutuo per l’acquisto della propria casa. In realtà queste preoccupazioni non hanno ragione di essere: nelle ultime settimane sono aumentati i tassi di Btp e Bot, non quelli di riferimento ufficiali ai quali sono collegati i mutui. E proprio per minimizzare l’effetto dello tsunami finanziario la BCE sta lasciando immutato il costo del denaro, che rimane all’1,25%. Per i mutui a tasso fisso ovviamente il problema non si pone neanche. Per quelli a tasso variabile, che fanno sempre riferimento all’Euribor, l’unico aumento è quello dovuto al ritocco dei tassi effettuato il mese scorso dalla BCE, ma questo non ha a che fare con la situazione di queste ultime settimane. Anzi, in futuro è probabile che i tassi ritornino a scendere, considerata la situazione economica sui due lati dell’Atlantico. Tant’è vero che la Banca centrale svizzera ha abbassato il costo del denaro per fermare la corsa frenetica al franco svizzero come valuta rifugio.

Per chi invece sta per acquistare casa proprio in questo periodo, non è facile decidere tra tasso fisso e variabile. Nel primo caso si paga all’incirca il 2% in più, nel secondo caso si paga meno denaro al momento, ma si corre sempre il rischio di un rialzo futuro. Non ci stancheremo mai di ripetere che prima di scegliere tra un istituto di credito e l’altro conviene confrontare bene le offerte. I servizi di comparazione non mancano. Ultimamente abbiamo scoperto MutuoSulWeb, del Gruppo Conafi, che per molti versi rappresenta una novità nel settore dei mutui online. Il cliente non è lasciato solo ma è seguito da consulenti competenti fino alla chiusura dell’operazione. Oltre al software per la comparazione dei mutui è anche possibile usufruire del tool che verifica la sostenibilità della rata.

Per il momento resta di gran lunga più conveniente il mutuo a tasso va, ma con una tendenza a perdere questo vantaggio sul tasso fisso nel medio-lungo periodo.

Per chi desidera cambiare il mutuo da tasso variabile a fisso, la portabilità (che qualche banca chiama rottamazione del mutuo) consente di trasferire a costo zero il mutuo da una banca a un’altra e di modificare i parametri senza variare il debito residuo.

Nei prossimi mesi e anni è assai probabile un aumento dei mutui a tasso fisso o a tasso misto, una formula che consente di cambiare “in corsa” la tipologia del tasso di interesse, da fisso a variabile e viceversa.

La gamma di offerte è assai vasta (circa 120) e alcune di esse sono riservate agli utenti del sito. Il motore che si trova sulla homepage è un simulatore di mutui a tasso variabile/fisso/misto molto semplice da consultare: occorre indicare la finalità e la tipologia di mutuo richiesta, l’importo, la durata, il valore dell’immobile, la provincia oltre ad alcuni dati personali (età, tipo di impiego, retribuzione, città di residenza).

Con qualche clic questa unica richiesta di preventivo per il mutuo genera una lista delle migliori offerte dei più importanti istituti di credito italiani e stranieri: Mutuo Arancio, Mutuo CheBanca!, BNL, IWBank, ByYou (gruppo Unibanca), UniCredit, Woolwich, Barclays, BHWA. Il preventivo è stampabile o salvabile sul proprio hard disk per essere inviato anche via e-mail.

Il servizio garantisce ottima trasparenza perché fornisce nel dettaglio un’indicazione di tutti i costi che concorrono a formare il TAEG, ovvero l’indice sintetico di costo del mutuo: costi iniziali (di istruttoria e di perizia) e costi periodici (incasso della rata, costi di assicurazione ecc).

Rispetto a servizi analoghi, il software della piattaforma è particolarmente all’avanguardia, grazie al simulatore dell’andamento futuro della rata di un mutuo a tasso variabile.

Come già avveniva nel caso del portale Consulenza Mutui, anche qui è prevista un’attività di beneficenza nel settore “green”: per ogni mutuo erogato viene effettuata una donazione a Green Cross.

Questo è anche lo spirito ha animato chi ha messo online il portale Consulenza Mutui, un servizio web-based a costo zero che permette non solo di risparmiare tempo con un confronto immediato tra le offerte di mutui online delle banche partner, ma anche di capire da un’indicazione chiara trasparente quali sono i veri costi e le condizioni poste dai vari prodotti.

Oltre a questo, un altro importante vantaggio del servizio è la possibilità di risparmiare parecchi quattrini! Infatti, nella stragrande maggioranza dei casi, le condizioni dei mutui accessibili via Internet sono assai migliori di quelle che si possono ottenere direttamente presso le filiali bancarie.

Il servizio Consulenza Mutui resta gratuito non solo per il servizio online, ma anche per eventuali consulenze personalizzate che potrebbero svolgersi per telefono o e-mail per la scelta del mutuo può adatto alle proprie esigenze.

Al momento, le banche convenzionate con Consulenze Mutui sono AntonVeneta (gruppo Monte Paschi Siena), BNL (Gruppo BNP Paribas), ByYou (Gruppo Unibanca), CheBanca!, Banca Monte Paschi di Siena e Unicredit. Sottolineiamo però che nessuna di queste controlla il servizio online, che resta indipendente e trasparente, senza alcun interesse alla promozione di un prodotto particolare.

Una piccola nota di merito rispetto ad altri servizi: fino al 31 dicembre 2011 sarà possibile anche accendere un “Mutuo Solidale”, con il quale, senza costi aggiuntivi, si aiuta la Fondazione dell’Ospedale Pediatrico Meyer ONLUS.

Ed è slittato di sei mesi, al 31 giugno 2011 il termine entro il quale le famiglie in difficoltà economiche possono richiedere la sospensione delle rate del mutuo, per esempio per la perdita del lavoro o il decesso del capofamiglia.

Per quelli che invece ancora non hanno stipulato un mutuo ma si apprestano a farlo, consigliamo di consultare sempre servizio come quelli della piattaforma Internet MutuiPerLaCasa, che con l’inserimento di pochi dati permette di avere istantaneamente una panoramica della tipologia di tasso che l’utente può permettersi in un dato momento.

La suddetta piattaforma contiene infatti tutte le informazioni riguardanti i mutui erogati dalla maggior parte delle banche operanti e permette di stilare con pochi clic una sorta di “graduatoria” delle condizioni migliori offerte, sulla base del Tasso Annuo Nominale (TAN).

Terminiamo con alcuni consigli per abbattere al massimo la rata del proprio mutuo. Bisogna tenere presente che fra le variabili che incidono sulla quota da pagare ogni mese c’è la durata del finanziamento: maggiore è la durata, minore sarà il peso della rata. Anche il capitale iniziale incide sui costi: più ampio è l’importo da finanziare e più salirà la rata del mutuo.

I mutui con finanziamento al 100% del capitale hanno spesso delle assicurazioni aggiuntive che ricadono sul mutuatario. Si tratta di prodotti molto costosi anche per le banche, che per concederli devono essere esse stesse assicurate e quindi propongono ai clienti polizze aggiuntive che intervengono in caso di non rimborso. Per avere una rata meno pesante è quindi opportuno restare entro l’80% del capitale da finanziare.

Un ulteriore costo che va a gravare sul mutuo è rappresentato dalle polizze incendio e scoppio, che sono obbligatorie. Vengono sempre proposte dalla banca insieme al contratto di mutuo, anche se si stanno facendo strada proposte di finanziamento con il costo dell’assicurazione già incluso nel mutuo. Di per sé queste polizze non sono molto gravose, in genere hanno costi intorno ai 100 euro l’anno. E’ possibile cercare anche protezioni diverse da quelle proposte dalla banca ma spesso l’operazione si trasforma in un’avventura che richiede tempo e impegno. Un’altra opzione praticabile è quella di sfruttare la polizza condominiale di protezione del fabbricato. Ma le verifiche da fare, anche in questo caso, sono molte e il rischio è quello di ritrovarsi impantanati in fastidiose lungaggini.

Questa può sembrare la soluzione ideale per chi è interessato ai risparmi permessi dal tasso variabile, ma non vuole correre il rischio di ritrovarsi, in periodi di tassi alti, ad avere una rata che non si è in grado di pagare.

Se la rata mensile non può cambiare, il rischio del variabile a rata fissa è però un altro: se l’allungamento della durata del mutuo supera una certa soglia, prefissata dalla banca e normalmente pari a 10 anni, chi ha contratto il mutuo si può trovare a dover pagare tutto in una volta il capitale restante, attraverso la cosiddetta maxirata finale.

Il rischio è tanto più alto quanto più è lunga la durata inizialmente prevista per il mutuo. Facendo diverse simulazioni, come quelle permesse dal sito www.calcolorata.org, si può verificare che, nelle condizioni attuali, il rischio di dover pagare una maxirata finale anche di diverse decine di migliaia di euro diventa molto elevato se la durata iniziale del mutuo supera i 15 anni.

In conclusione, quindi, nelle condizioni attuali questa opzione può essere interessante per approfittare dei risparmi resi possibili dal tasso variabile avendo la certezza della rata mensile da pagare, ma solo se ci si può permettere di pagare la rata che viene calcolata per una durata iniziale 15 anni o meno. In caso contrario, è meglio fare una scelta diversa.

Daniele