Conviene investire nel mercato dei locali commerciali? O è meglio affittare?

Di , scritto il 21 Dicembre 2018

capannoni in vendita

Se si è alla ricerca di un nuovo spazio di lavoro, un immobile ad uso commerciale, prima di lanciarsi nel mare di annunci e offerte occorre fare delle attente valutazioni, che non devono riguardare solo il prezzo dell’immobile che ci interessa, ma anche altri aspetti di tipo commerciale.

Acquistare un edificio commerciale è una tipologia di investimento che differisce totalmente rispetto all’acquisto di una casa, il che vuol dire che le valutazioni da fare sono diverse.

Se, ad esempio, si desidera acquistare come immobile produttivo per la propria azienda, come un capannone, bisogna considerare anche la posizione geografica. Una delle regioni in cui è maggiormente diffuso il manifatturiero industriale è il Veneto, quindi cercare capannoni in vendita a Treviso sarà sicuramente più facile, ma anche economicamente più competitivo, che cercarlo in una regione del centro e sud Italia.

Il prezzo, la posizione e la metratura non sono comunque informazioni sufficienti, la scelta deve essere presa tenendo in considerazione tanti altri criteri. Tra questi, i principali riguardano lo stato locativo in cui si trovano i locali, la loro vicinanza o meno alle principali vie stradali. I costi relativi a tutto ciò che riguarda il trasporto dei materiali e dei prodotti non può essere presa alla leggera, così come la vicinanza o meno a fornitori e clienti, la vicinanza garantisce maggiore gestibilità dell’attività e meno costi.

Acquistare un capannone è l’opzione migliore? O conviene di più affittare?

Se un’impresa ha l’obiettivo di crescere e svilupparsi seriamente sul mercato non può non prendere in considerazione di investire nell’acquisto di un immobile di questo tipo, che svolge diverse funzioni fondamentali per l’attività: dal deposito logistico al magazzino merci, dallo stoccaggio alla distribuzione. Ogni attività produttiva necessita di spazi adeguati alle diverse esigenze, ecco perché comprare un capannone industriale può rivelarsi una scelta ben oculata.

Ma in generale, per quanto riguarda le varie tipologie di immobili commerciali, uffici, negozi, box ecc: la scelta migliore rimane pur sempre l’investimento? O è meglio affittare?

Nel caso si decida di acquistare un immobile si avrà sicuramente una rendita sicura e per un lungo periodo di tempo. Acquistare un negozio e poi affittarlo può rivelarsi una strategia vincente, sempre se prima di tutto si fa attenzione al valore commerciale dell’immobile. Prima di lanciarsi nell’acquisto di locali del genere occorre essere sicuri di poter sostenere determinate spese.

Il valore commerciale, o valore di avviamenti viene calcolato all’interno del prezzo di compravendita, il che significa che c’è la possibilità che incida fortemente sul prezzo dell’immobile, ma vuol dire anche che l’attività probabilmente potrà garantire una maggiore rendita.

Oltre al valore commerciale, un altro aspetto da tenere in considerazione è la tassazione relativa all’acquisto di immobili non ad uso abitativo, diversa da quella per gli immobili commerciali.

La tassazione varia in base alle diverse casistiche possibili, se il venditore, ad esempio, è un privato, o è un’impresa costruttrice che si è occupata della costruzione o ristrutturazione dell’edificio più di quattro anni prima, l’imposta di registro sarà pari al 9%, quella ipotecaria e tastale saranno pari a 50 euro e la vendita sarà esente da iva.

Se invece il venditore è un privato o un’impresa costruttrice che ha edificato e si è occupata della ristrutturazione dell’edificio da meno di 4 anni l’imposta di registro sarà di 200 euro, quella ipotecaria e catastale rimangono a 50 euro ma non sarà esente da iva che invece viene calcolata al 22%.

Se si è decisi a comprare un locale commerciale si può ricorrere anche alla stipula di un mutuo, con caratteristiche sue, diverse dal mutuo tradizionale per l’acquisto di un’abitazione privata.

La differenza riguarda in particolare l’importo finanziabile e la durata del piano di ammortamento. Il mutuo arriva a coprire fino a una percentuale compresa tra il 50% e il 75% del costo dell’immobile, e il finanziamento viene concesso per una durata di circa 20 anni, quindi inferiore ai 30 previsti per l’acquisto di una casa. Stesso discorso vale per le agevolazioni fiscali, che sono diverse in base all’uso dell’edificio.

Se si richiede un mutuo per l’acquisto di un locale commerciale bisogna essere ben consapevoli del fatto che è vietato modificare la sua destinazione d’uso dell’immobile. Se il beneficiario del mutuo decidesse di cambiare la destinazione, la banca sarebbe libera di poter richiedere la restituzione del capitale finanziato tramite mutuo ma comprendendo una penale.

Se si decide di comprare, tra le varie opzioni di acquisto c’è anche la formula del leasing, la scelta ideale se si vuole risparmiare e si cerca la flessibilità, senza contare che il leasing si può riscattare permettendo di ottenere la proprietà dell’immobile.

Se l’immobile in questione è invece un ufficio, è possibile prendere in considerazione anche l’idea di un affitto. Ci sono due soluzioni possibili che permettono di risparmiare molto e di avere meno responsabilità: l’affitto condiviso con altri professionisti e il co-working.

L’acquisto di spazi di questo tipo per lavorare spesso è percepita come molto rischiosa e onerosa, l’affitto condiviso o il co-working costituiscono invece una soluzione più flessibile, che permette di avere locali di lavoro più o meno strutturati, in base all’attività e alle necessità di contatto con i clienti che però non comporta un investimento a lungo tempo. È una scelta meno impegnativa perché lascia la libertà di dare disdetta da contratto in caso di necessità.



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