Mercato immobiliare: che cosa sono il “rent-to-buy” e l’affitto con riscatto?

Di , scritto il 18 Dicembre 2012

A causa (o grazie) alla grave crisi che sta colpendo il mercato immobiliare, si sta diffondendo anche nel nostro paese una modalità contrattuale già molto in uso nei paesi anglosassoni. Si chiama “rent-to-buy” (letteralmente “affitta-per-comprare”, anche indicato con l’espressione italiana “affitto con riscatto”). Si tratta di una sorta di programma che prepara per l’acquisto, ovvero di un prendere in affitto un immobile fissando già le condizioni, il termine e il prezzo in cui dovrà essere acquistato – a patto che nel frattempo non si siano verificati inadempimenti o imprevisti da una delle due parti.

Per il momento non si tratta di un nuovo tipo di contratto, ma semplicemente di un’operazione con cui le parti mettono in atto due tipi di contratto: uno di locazione e uno preliminare di compravendita, dove il locatore e l’acquirente sono la stessa persona.

Di solito, il contratto di locazione è caratterizzato da un canone mensile superiore a quelli di mercato (fino al 50% in più) e il locatore può trasferirsi subito nell’immobile. La somma che viene versata ogni mese oltre a quello che sarebbe il normale canone si accumula nel tempo e va a costituire un deposito per l’acquisto. Come dire: una parte delle rate del canone diventano anticipi sull’acquisto.

Normalmente bastano 3-4 anni di locazione per raggiungere il 25% del prezzo dell’immobile. A quel punto sarà più facile ottenere dalla banca un mutuo del 75% per completare l’acquisto (sappiamo infatti come sia difficile oggi ottenere dei mutui che coprano il 100% dell’importo poiché le banche richiedono un’alta soglia di liquidità già in tasca al cliente). Con questa formula, non soltanto l’acquirente si presenta alla banca con uno “storico creditizio” che gli garantirà una valutazione migliore in sede di istruttoria, ma il rogito notarile e le spese che esso comporta vengono posticipate di 3-4 anni. Sull’altro piatto della bilancia, va tenuto presente che poiché il proprietario paga le tasse sul canone e sull’immobile prima di venderlo, è gioco-forza che vorrà recuperarle in toto aumentando il prezzo finale dell’appartamento o della casa.

Una formula di questo tipo può sicuramente risultare accettabile per riuscire a comprare casa in questo periodo aggirando la stretta creditizia. Confedilizia raccomanda però di farsi seguire da professionisti esperti per evitare conseguenze sgradevoli in campo giuridico e fiscale in caso di mancati pagamenti, fallimenti e problemi nel passaggio di proprietà.



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